Jun 21, 2020

La dénonciation par l’acheteur d’une contamination découlant d'un réservoir d’huile

Goldberg c. Khazzam, 2018 QCCS 1894 (CanLII)

Introduction

Dans le dossier Goldberg c. Khazzam, 2018 QCCS 1894, la décision portant sur l’existence alléguée d’un vice caché traite de la question de l’avis de dénonciation par l’acheteur et de son importance. Le recours de l’acheteur est rejeté sur cette base, et ce, en raison des conséquences du défaut de préavis dans un délai raisonnable. Par conséquent, l’essentiel du résumé portera sur cette question.

*Les crochets réfèrent aux paragraphes pertinents dans le jugement.

** Par Maître Francis Hemmings, Hemmings avocat inc. à Longueuil

L’existence du vice

La présence (i) d’un réservoir d’huile, (ii) qui n’a pas été vidé de manière sécuritaire et (iii) qui est enfoui dans le sol constitue un vice. [71] Ici, plusieurs experts ont confirmé la présence d’une contamination également. [72]

Le caractère caché du vice

Le caractère caché d’un vice est évalué selon la norme objective de l’acheteur prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances. [61] Dans le présent cas, un inspecteur préachat avait été embauché avant la vente. Ni la déclaration du vendeur ni l’inspection préachat ne permettaient de douter de l’existence d’un vice caché. [62-68] Il ne fait aucun doute que le vice était caché. [69]

La gravité du vice

Le vice est jugé grave, et ce, notamment parce qu’une somme de 275 000 $ a été déboursée pour nettoyer la contamination. [82]

Le préavis en vertu de l’article 1739 C.c.Q.

C’est sur ce point que la réflexion du tribunal est particulièrement intéressante. Le tribunal analyse le droit applicable.

Dans son jugement, il réfère à l’arrêt Immeubles de l’Estuaire phase III inc. c. Syndicat des copropriétaires de l’Estuaire Condo phase III, 2006 QCCA 781. [91 à 93] Cet arrêt met en exergue le caractère souvent fatal de l’absence de préavis au sens de l'article 1739 C.c.Q. [après une analogie avec l’évolution dans la formulation de l’article 1738 C.c.Q. avant l’adoption du Code civil du Québec en 1994]. La partie de l’arrêt qui intéresse le tribunal tout particulièrement est celle portant sur la nécessité d’avoir donné un préavis avant le début des travaux, à défaut de quoi, on ne peut pas vraiment parler d’un préavis. Exceptionnellement, le défaut de préavis n'invalide pas un recours si les travaux étaient urgents. L’arrêt a ensuite été cité dans l'arrêt Optimum, société d’assurances inc. c. Trudel, 2013 QCCA 716.

Les propos sont toutefois nuancés par l’avis de l’auteur Pierre-Gabriel Jobin selon lequel le défaut de préavis ne provoque un échec du recours que si le vendeur n’a pas pu vérifier "l’existence et la gravité du vice". [95] Sinon, si le vendeur n’a pas eu la chance d’obtenir un préavis, les dommages doivent être diminués en conséquence dans le but de compenser pour la perte de l’occasion d’effectuer les réparations à moindre coût. [95]

Comment le droit est-il appliqué dans le présent dossier ? Les faits qui importent aux yeux du tribunal sont essentiellement (i) l’exécution d’une bonne partie des travaux de décontamination des sols avant l’envoi du préavis [99] et (ii) la destruction du réservoir d’huile avant l’envoi du préavis. [104] Concrètement, cela prive le vendeur de déterminer le moment approximatif du début de la contamination, et cela affecte irrémédiablement son droit à un appel en garantie du propriétaire précédent et son droit à une défense pleine et entière. [105 - 110] Pour comprendre la pensée du tribunal, le lecteur doit aussi savoir que la bonne foi des deux parties n’a pas été remise en cause par le tribunal.

Pour le tribunal, ces faits justifient le rejet du recours. Au soutien de sa logique, il cite le jugement Compagnie de placement Simobec inc. c. Ménard, 2010 QCCS 6015 dans lequel la destruction du réservoir d’huile avant l’envoi du préavis requis a culminé par le rejet du recours. [111] Le tribunal conclut que la nécessité des travaux est apparue le 20 juin 2011. Le préavis n’a pas été signifié avant le 14 juillet 2011, rendant ainsi le préavis tardif considérant l’exécution d’une bonne partie des travaux de décontamination avant cette date. [120-123]

Pour les travaux effectués avant la signification du préavis, leur coût ne doit pas être compensé. [144] Le tribunal peut-il compenser pour le coût des réparations à partir du 14 juillet 2011 en identifiant deux vices distincts, comme dans l’affaire SG2C inc. c. Morin, 2014 QCCS 2269 ? [154] La réponse est non. Il estime qu’il s’agit d’un seul et même vice caché ici et que le recours doit être rejeté. [163-164]

La notion d’urgence ne permet pas de sauver le recours de l'acheteur. Il n’y avait pas de menace imminente d’aggravation de la contamination ou un risque imminent à la préservation du bâtiment. Le tribunal soutient son raisonnement sur la notion d’urgence en s’appuyant aussi sur les causes intitulées Compagnie de placement Simobec inc. c. Ménard, 2010 QCCS 6015 et Nadeau c. Charland, 2012 QCCS 106.