Dec 14, 2019

Le flip immobilier, le vice caché et la notion de vendeur professionnel

Lessard c. Morel, 2019 QCCS 100 (CanLII)

Introduction

Dans cette affaire, les Demandeurs se heurteront à de nombreux vices qui seront jugés apparents. Toutefois, il y a deux éléments intéressants pour un juriste dans le traitement de la présente affaire.

1. Les Défendeurs ne sont pas qualifiés de vendeurs professionnels, même s’ils ont rénové l’immeuble dans le but avoué de la revendre rapidement.

2. Le traitement des dommages au niveau de l’amiante.

* Les crochets réfèrent aux paragraphes pertinents dans le jugement.

** Par Maître Francis Hemmings, Hemmings avocat inc.. , Longueuil

Les faits

Les Demandeurs prennent connaissance de documents publicitaires décrivant un immeuble comme ayant été « complètement rénové au goût du jour fin 2012 ». [3] Les Défendeurs l’avaient acheté en 2012, afin de le rénover et de le revendre. [9] Les Défendeurs avaient fait la même chose avec un autre immeuble antérieurement. [8, 72]

La propriété avait été décrite comme ayant été entièrement rénovée. [127-128] Les documents de la vente précisaient que la toiture, les portes, les fenêtres, la boîte électrique, les armoires, la plomberie, la peinture, le cabanon, les gouttières, le couvre-plancher, le terrassement, le revêtement du foyer et l’échangeur d’air avaient été rénovés. [129]

Les Demandeurs visitèrent l’immeuble deux fois et observèrent que celui-ci semble avoir été entièrement rénové. [9] Des photos et une description détaillée des rénovations sont données aux Demandeurs. [11]

Une inspection préachat eut lieu le 20 avril 2013. [13] Le rapport souligna principalement des problèmes avec le pare-vapeur du sous-sol et du risque d’humidité excessive qui en découlerait. Il souligna également des problèmes avec le filage en aluminium. [18] Une réparation des fils électriques fut effectuée. [23] Le rapport d’inspection préachat informera également les Demandeurs de la désuétude probable du drain français. [79]

C’est en effectuant des rénovations au sous-sol que les Demandeurs constatèrent un problème d’humidité. [30]

Au fur et à mesure que l’immeuble fut utilisé, les Demandeurs constatèrent principalement les vices suivants [37, 56] :

1. Le filage d’aluminium n’avait pas été entièrement remplacé.

2. Certaines boîtes électriques avaient des problèmes.

3. L’humidité présente au sous-sol constituait un problème majeur.

4. Les murs du sous-sol étaient mal isolés.

5. L’absence de percolation du drain français au pourtour de la propriété.

6. La mauvaise installation d’un bain podium au sous-sol.

Ultérieurement, une présence d’amiante sous forme de panneaux dans un faux plancher fut constatée. Les Défendeurs diront qu’ils n’avaient pas connaissance de l’existence de ce faux plancher.

L’analyse

Les Demandeurs plaidèrent que les Défendeurs étaient des vendeurs professionnels en raison de la rénovation précédente d’un autre immeuble et pour l’avoir revendu ensuite. [103] Les Défendeurs contestèrent évidemment cette qualification. [106] Le tribunal estima également que les Défendeurs ne sont pas des vendeurs professionnels. [113] En se référant au jugement 2011 QCCS 5257 (), le tribunal rappela qu’un vendeur doit avoir l’achat et la revente de résidences comme occupation habituelle pour être qualifié de vendeur professionnel. [113-116]

Les Défendeurs reprochèrent aux Demandeurs de ne pas les avoir informés des nouvelles réclamations ajoutées en raison de la présence d’amiante et à la suite d’une remise en janvier 2018. [107-108] En se référant au jugement 2014 QCCS 3226, le tribunal rappela que l’avis de dénonciation a pour objectif de permettre aux Défendeurs de faire expertiser un vice caché. Dans le présent, les travaux de corrections n’avaient pas été entrepris lorsque la dénonciation a été faite. [117-121] Par ailleurs, le recours n’était pas prescrit. [122-126]

Également, les Défendeurs plaident que l’amiante n’est pas un vice, car elle ne pose aucun danger si elle n’est pas manipulée. [111]

L’amiante

La présence d’amiante constitue un vice caché dans le présent dossier. Même s’il ne pose pas problème en l’absence de manipulation, son enlèvement risque d’occasionner des coûts importants. Le démantèlement du plancher actuel doit être compensé. Toutefois, le nouveau plancher ne doit pas être payé par les Défendeurs, car le plancher actuel ne pose aucun problème. [170-173]

Les vices jugés visibles

L’inspecteur préachat avait fortement recommandé de faire examiner le filage en aluminium et l’isolation rigide sans pare-vapeur. [133] Plus tard, ils trouveront des moisissures dans le mur. [135-136] Le système électrique était bel et bien désuet, comme l’inspecteur préachat l’avait prédit. [142-154] L’isolation du sous-sol aussi. Considérant les avertissements dans le rapport d’inspection préachat, ces vices furent jugés juridiquement visibles.

Quant aux combles, le rapport d’inspection préachat avait averti les Demandeurs qu’ils apparaissaient dégradés et qu’il y avait des problèmes d’étanchéité. [139-141]

Pour ce qui est de la plomberie en cuivre, les Demandeurs avaient été avertis par l’inspecteur préachat sur la désuétude probable de cette dernière (il y aura toutefois une compensation pour les tuyaux en ABS [163]). [158-161]

Les vices cachés

Certains vices seront jugés cachés, en raison de l’absence d’avertissement dans le rapport d’inspection préachat. L’absence de soutien du bain, les tuyaux en plastiques pour lesquels les Demandeurs n’ont pas reçu un avertissement, l’amiante et les défauts du mur du foyer seront compensés. [174]

Commentaire

Pour un vendeur, il est crucial de ne pas être qualifié de vendeur professionnel, car dans un tel cas, il est présumé connaître le vice. Évidemment, cela facilite énormément la plaidoirie d'un acheteur dans un recours ayant pour objet un vice caché. Voir l'article 1728 C.c.Q..